Adaptacja poddasza nieużytkowego na użytkowe. Od czego zacząć, zanim przystąpimy do remontu strychu?!

Remont i adaptacja poddasza to spory wydatek i z pewnością wielkie zamieszanie, ale perspektywa uzyskania dodatkowego metrażu sprawia, że coraz częściej decydujemy się na takie działanie. Zanim jednak zaczniemy na nowo urządzać, dotąd niezagospodarowaną przestrzeń, musimy się do tego odpowiednio przygotować. Powinniśmy również załatwić niezbędne formalności. Od czego należy zacząć?!

W starszych budynkach, zwłaszcza tych z lat sześćdziesiąt, siedemdziesiątych i osiemdziesiątych XX wieku, ale także w tych młodszych, zdarza się, że poddasze służy przede wszystkim do przechowywania niepotrzebnych rzeczy, a w przypadku gospodarstw rolnych, to magazyn na słomę, siano czy zboża. – Większość domów, które powstały przed około 30 laty, nie było budowanych w założeniu, że poddasze będzie użytkowe – mówi Andrzej Depa z pracowni projektowej ARCHI w Rzeszowie. – Jeśli w domu jest wystarczająco dużo pomieszczeń, dostosowanych do potrzeb użytkowników, adaptowanie poddasza jest niepotrzebne. Zwłaszcza, że jest to dodatkowy koszt, bo przecież musimy zainwestować w wykończenie tej powierzchni. Należy je również ocieplić i ogrzewać.

Zmiana sposobu użytkowania poddasza, to dobre rozwiązanie na powiększenie metrażu domu

Jeżeli mamy w domu poddasze, które dotychczas było nieużywane lub stanowiło magazyn do przechowywania „gratów”, a istnieje potrzeba wygospodarowania dodatkowej przestrzeni użytkowej, to zaadaptowanie tej powierzchni jest najlepszym rozwiązaniem. – Z punktu widzenia ekonomicznego zawsze łatwiej przeprowadzić jest remont domu, adaptując przy tym poddasze na użytkowe, niż dobudowywać jakąś przestrzeń użytkową na zewnątrz – tłumaczy Andrzej Depa. – Możemy to zrobić przy ograniczonych nakładach finansowych, tym bardziej, jeżeli adaptacja poddasza nie musi się wiązać z przebudową całego dachu. Oczywiście zależy to też od tego, co chcemy uzyskać i w jakim stanie technicznym jest budynek.

Najpierw należy sprawdzić stan budynku, w którym chcemy zrobić remont

Zanim jednak przystąpimy do działania, musimy wykonać szczegółową analizę stanu technicznego budynku, a następnie odpowiedzieć sobie na pytania, czy jesteśmy w stanie ten remont wykonać i czy będzie nam się to rzeczywiście opłacało. – Jeśli w trakcie projektowania i budowy domu zakładano, że poddasze nie będzie przestrzenią użytkową, pierwsze co powinniśmy zrobić to sprawdzić stan stropu – wyjaśnia architekt. – Zdarza się bowiem, że były one wykonywane tak zwaną metodą gospodarczą lub z materiałów kiepskiej jakości, a w związku z tym, nie będą w stanie unieść nowego obciążenia. W starszych domach można również napotkać jeszcze stropy drewniane. Nowe zagospodarowanie strychu wiązać się będzie z dodatkowym obciążeniem na strop czego budowniczowie obiektu przewidywać nie musieli. Na wyremontowanym strychu pojawią się wylewki, ścianki działowe, meble oraz inne niezbędne wyposażenie.

Oprócz stanu technicznego stropu, drugą istotną kwestią jest sprawdzenie  stanu technicznego więźby dachowej i szczelności dachu. – Byłoby poważnym błędem wykańczanie poddasza w sytuacji, gdy zachodzi ryzyko zalewania pomieszczenia – uczula Andrzej Depa. – Gdy dach będzie nieszczelny, już przy pierwszej ulewie na skosach i ścianach mogą pojawić się zacieki.

Ważne jest również czy konstrukcja nośna dachu wytrzyma dodatkowe docieplenie. – Jeśli więźba dachu jest zniszczona, zawilgocona czy porośnięta grzybem, należałoby ją w znacznej części wymienić – tłumaczy architekt. – Jeżeli dom jest starannie wykonany i zadbany, to raczej nie ma tego problemu. Gorzej jest w sytuacji, kiedy ta więźba wykonana była niedbale  lub z materiałów kiepskiej jakości.

Przystępując do adaptacji poddasza, powinniśmy również sprawdzić czy uda nam się bez problemu podciągnąć na poddasze niezbędne media oraz czy ma ono odpowiednią wysokość. Aby dało się na nim wygodnie funkcjonować, cześć użytkowa nie powinna być niższa niż 2,20 metra, uwzględniając poziom przyszłej posadzki i poziom, na którym będzie znajdował się jego sufit.

Poddasze, które chcielibyśmy przeznaczyć do adaptacji, przed podjęciem ostatecznej decyzji, absolutnie powinien obejrzeć doświadczony projektant lub wykonawca. Zaoszczędzi to późniejszych problemów i kosztów w realizacji.

Formalności, o których należy pamiętać, przystępując do zmiany formy użytkowania poddasza

Adaptacja poddasza nieużytkowego na cele mieszkalne wymaga również załatwienia kilku urzędowych formalności. – Zgodnie z przepisami obowiązującego prawa przy adaptacji poddasza nieużytkowego, najczęściej na cele mieszkalne, pierwszym krokiem jest uzyskanie warunków zabudowy w Urzędzie Gminy – wyjaśnia Andrzej Depa. – Ponadto gdybyśmy chcieli również zmienić geometrię dachu lub go podnieść, wybudować lukarny, powinniśmy wystąpić jednocześnie o zmianę sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na użytkowe wraz z nadbudową. Następnie przygotować należy projekt budowlany takiego zamierzenia i uzyskać w Starostwie lub Wydziale Architektury Urzędu Miasta na prawach powiatu pozwolenie na budowę.

W przypadku zmiany poddasza nieużytkowego na użytkowe, rzadko wydawane są decyzje odmowne, chyba że jest to budynek zabytkowy, a prace budowlane znacząco wpłynęłyby na zmianę jego wyglądu. – W przypadku adaptowania poddasza w kamienicy zabytkowej lub pozostającej w strefie ochrony konserwatorskiej, dodatkowo musi być wydana odpowiednia opinia Konserwatora Zabytków – zaznacza Andrzej Depa. –  Reszta  formalności niewiele się różni od tych, które należy załatwić w przypadku domu jednorodzinnego. Każdorazowo, projekt i późniejszą realizację, należy powierzyć osobom z wymaganymi kompetencjami i doświadczeniem.

Zagospodarowanie wspólnego strychu w domu wielorodzinnym

Nieco inaczej sprawa wygląda w sytuacji, gdy mówimy o budynku wielorodzinnym, gdzie często jest kilku właścicieli. – Jeżeli planujemy zagospodarowanie strychu w domu wielorodzinnym, a nie jesteśmy jego wyłącznym właścicielem, musimy mieć na to zgodę wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości – tłumaczy architekt. – Zgoda musi dotyczyć korzystania z poddasza i wykonywania prac budowlanych.

Ewentualne zmiany podziału lokali muszą być usankcjonowane aktem notarialnym i wpisem do księgi wieczystej. Wszelkie sprawy związane z wydzieleniem własności lokalu (mieszkania lub lokalu nie będącego mieszkaniem) należy przeprowadzić u notariusza jeszcze przed zamierzoną inwestycją.

Pozostała procedura administracyjna i techniczna jest identyczna jak dla budynków indywidualnych choć pamiętać należy, że w przypadku nieruchomości posiadających kilku współwłaścicieli na adaptację poddasza potrzebna będzie ich zgoda.

Wymogiem ustawowym dla osoby przeprowadzającej wszelkie budowy i przebudowy jest posiadanie prawa do dysponowanie nieruchomością (lokalem) na cele budowlane.