Kolejny rekord padł! Rynek mieszkaniowy w Rzeszowie

Jak wynika z najnowszych danych opublikowanych przez Główny Urząd Statystyczny podsumowujących budownictwo mieszkaniowe w 2017 r., nie tylko w Rzeszowie, lecz również w Polsce wskaźniki były wyższe niż przed rokiem. Mieszkaniowa hossa wciąż trwa, co więcej budownictwo mieszkaniowe jeszcze nigdy nie odnotowało takiego wyniku.

Edyta Betleja, Certus Nieruchomości

W 2017 roku w porównaniu z poprzednim rokiem oddano do użytku ponad 9% więcej mieszkań. Wzrosła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, i liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Na rynku w ubiegłym roku pojawiło się 178 258 mieszkań, tj. o ponad 15 tys. więcej niż w 2016 roku. Wśród nich ponad połowa to mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem.

We wszystkich województwach odnotowano wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania, w tym najbardziej: w województwie kujawsko-pomorskim – o 23 %, pomorskim – o 20 % i lubuskim – o 16,3 %.

Jeszcze ciekawiej przedstawia się liczba nowych budów. W 2017 roku zaczęto budowę 205 990 mieszkań, tj. o ponad 18 % więcej w porównaniu do roku poprzedniego! Na podstawie tych danych można wywnioskować, że początek tego roku może być również obiecujący w ilości nowych mieszkań, które trafią na rynek.

Powyższe dane mówią same za siebie – inwestorzy nie mają zamiaru zwalniać tempa w budowie nowych mieszkań. Przemawia za tym jeszcze jeden czynnik – od stycznia do grudnia 2017 r. inwestorzy otrzymali ponad 250 tys. pozwoleń na budowę, o prawie 40 tys. więcej niż w roku poprzednim! Czy w tym roku padnie znów kolejny rekord?

W Rzeszowie dobra passa trwa nadal

Sytuację na rynku mieszkaniowy w Rzeszowie można określić jednym zdaniem: „Dobra passa trwa nadal”. Po rekordowych wynikach w 2016 roku mało kto przypuszczał, że rok 2017 będzie wyglądał podobnie, a nawet lepiej.

W Rzeszowie w całym ubiegłym roku oddano do użytkowania 2 606 lokali mieszkalnych. Co prawda wynik z 2016 roku nie został pobity, ale i tak wartość robi duże wrażenie. Ogromną przewagę nad ilością oddanych mieszkań mają te budowane przez deweloperów, z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem (64%).

Inaczej przedstawia się liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, oraz na których budowę wydano pozwolenie w 2017 r. Była ona o wiele wyższa niż w roku ubiegłym. Jest to najwyższy wynik, jaki udało się osiągnąć do tej pory na rzeszowskim rynku mieszkaniowym.

Od stycznia do grudnia 2017 r. rozpoczęto w Rzeszowie budowę 3 576 mieszkań oraz wydano 3 777 pozwoleń na budowę kolejnych… Te dane obrazują w znaczący sposób sytuacje na rynku mieszkaniowym w Rzeszowie. Budownictwo mieszkaniowe przeżywa prawdziwy rozkwit. Od 2009 do 2017 r. zasób mieszkaniowy miasta powiększył się z ok. 60 tys. do 79,2 tys.

W Rzeszowie powstaje dużo nowych inwestycji mieszkaniowych, a chętnych na ich zakup nie brakuje. Deweloperzy wciąż inwestują, powstają nowe budynki wielorodzinne w ścisłym centrum oraz na obrzeżach, które zmieniają wygląd miasta. W ofercie pojawiają się również duże, wieloetapowe inwestycje z liczbą mieszkań przekraczającą nawet 2 000 lokali.

Jak wysoka podaż przekłada się na cenę mieszkania w Rzeszowie?

Obecne ceny ofertowe mieszkań z tzw. „drugiej ręki” są nieco wyższe od cen z rynku pierwotnego. Jest to dość ciekawa sytuacja, ponieważ zazwyczaj w Rzeszowie ceny nowych mieszkań były wyższe od cen mieszkań z rynku wtórnego. Inaczej przedstawiają się ceny transakcyjne. Analizując rynek wtórny występuje duża różnica pomiędzy ceną ofertową, a transakcyjną. Według najnowszych danych w IV kw. 2017 r. cena ofertowa mieszkania z rynku wtórnego w Rzeszowie wyniosła 5 225 zł/m2, natomiast transakcyjna – 4 677 zł/m2. A więc różnica jest duża, a to oznacza, że pole do negocjacji z sprzedającymi jest spore.

Ceny ofertowe nowych mieszkań w Rzeszowie w 2017 roku utrzymywały się na podobnym poziomie, jedynie w II kw. 2017 roku nastąpił gwałtowny wzrost z 4 811 zł/m2 do 5 054 zł/m2. W kolejnych kwartałach sytuacja na obu rynkach uległa zmianie i to mieszkania używane były droższe niż te z rynku pierwotnego.

Jeśli chodzi o ceny transakcyjne nowych mieszkań, nie różnią się znacznie od cen ofertowych. Deweloperzy w odróżnieniu od właścicieli mieszkań z rynku wtórnego nie są skłonni do tak dużych negocjacji i sztywno trzymają się pierwotnej ceny. W IV kw. 2017 roku różnica pomiędzy ceną ofertową (4 992 zł/m2), a transakcyjną (4 842 zł/m2) na rynku pierwotnym wyniosła 150 zł/m2. W porównaniu do III kw. 2017 nastąpił spadek o ok. 2,5 %.

Według ekspertów, nowe mieszkania w 2018 roku mogą podrożeć, a to za sprawą wzrastających kosztów wykonawstwa, wynikających z podwyżek cen materiałów budowlanych oraz deficytu pracowników budowlanych. Poza tym pojawiają się obawy co do wzrostu cen gruntów budowlanych, regulacji związanych z obrotem ziemią rolną, które utrudniają deweloperom zakup terenów, co może mieć przełożenie na cenę mieszkania.

Prognozy na ten rok

Początek 2018 roku na rynku mieszkaniowym był niezwykle stresujący, a to za sprawą finału rządowego programu Mieszkanie dla Młodych. 2 stycznia br. została odblokowana ostatnia pula pieniędzy na dopłaty w zakupie mieszkania. Podczas składania wniosków obowiązywała zasada „kto pierwszy ten lepszy”, dlatego większość zainteresowanych wcześniej przygotowała cały komplet dokumentów, aby jak najszybciej złożyć je w wybranej siedzibie banku. Jak przewidywano, środki rozeszły się w ekspresowym tempie – w ciągu zaledwie dwóch dni pula środków została wykorzystana i BGK wstrzymało przyjmowanie wniosków. Podsumowując cały program od 2014 r. złożono 98 070 wniosków o dofinansowanie w ramach MDM na kwotę ponad 2,5 mld zł. W naszym województwie program nie cieszył się tak dużym zainteresowaniem jak w innych województwach, takich jak mazowieckie, wielkopolskie, pomorskie. Udział wszystkich złożonych wniosków na Podkarpaciu wyniósł ok. 2 %, a dla porównania na Mazowszu – ponad 15 %.

Koniec MDM. I co dalej?

Brak możliwości skorzystania z dopłaty w ramach programu MDM według wielu analityków może odbić się znacząco na rynku mieszkaniowym w Polsce. Program MDM był jednym z czynników, który napędzał w ostatnim czasie polski rynek mieszkaniowy. Rok 2018 będzie pierwszym od długiego czasu rokiem, kiedy kupujący mieszkania nie będą mieli do dyspozycji żadnego rządowego wsparcia. Mieszkanie dla Młodych odchodzi w zapomnienie, natomiast na mieszkania z programu Mieszkanie + przyjdzie nam jeszcze chwilę poczekać. Jak zareaguje na to rynek nieruchomości? Może spowoduje to wzrost zainteresowania młodych osób lokalami na wynajem, których nie stać na mieszkanie bez rządowego wsparcia?

Niewątpliwie bardziej odczuwalnym wskaźnikiem może okazać się nagły wzrost stóp procentowych, które od dłuższego czasu utrzymują się na bardzo niskim poziomie. Analitycy przewidują, że bardzo prawdopodobne, iż zmiana ta nastąpi właśnie w tym roku. To zła wiadomość nie tylko dla obecnych kredytobiorców, lecz również dla tych, którzy planują zakup mieszkania na kredyt. Wzrost stóp procentowych to większe ograniczenia w zdolności kredytowej.

Czy powyższe zmiany na rynku spowodują spadek zainteresowania zakupem mieszkań wśród Polaków? Trudno przewidzieć, czy tak się stanie. Pamiętajmy jednak, że poziom życia w naszym kraju znacznie się poprawił, stopa bezrobocia spada,

a średnie wynagrodzenie wzrasta. Jak wynika z danych NBP, w ciągu ostatnich 5 lat pensje Polaków poszły w górę średnio o 20%. Coraz więcej osób decyduje się na inwestowanie oszczędności w nieruchomości, najczęściej w mieszkania pod wynajem. Jest to lepsza i bardziej zyskowna opcja niż lokata w banku.

W Rzeszowie na dzień dzisiejszy popyt na mieszkania jest bardzo wysoki. Nowe inwestycje cieszą się ogromnym zainteresowaniem. Pytanie, jak długo jeszcze ta dobra passa potrwa.